Devenir propriétaire sous tutelle : requête d'achat d'un bien immobilier

Mesures concernées :

Tutelle

Pré-requis :

Attendre le délai de 15 jours de recours stipulé dans le jugement de la mesure sauf si exécution provisoire ordonnée dans le jugement par le juge des tutelles.

Objectif du courrier :

Obligation légale.

Le code civil indique que le tuteur ne peut faire seul un achat important au nom de son protégé. Il doit y être explicitement autorisé par le juge des tutelles. Le courrier de requête a pour objectif d'obtenir cette autorisation. pour cela il doit permettre au juge de :
- s'assurer que l'achat est justifié par les besoins du protégé ;
- vérifier l'absence de conflits d'intérêts ;
- contrôler le réalisme financier de cet achat et la sécurité de l'investissement ;
- autoriser simultanément les opérations financières qui seront nécessaires, en particulier la vente d'un placement ou la souscription d'un emprunt ;

Contenu :

La requête envoyée au juge des tutelles devra indiquer :

1) La nature et le coût de l'achat

- descriptif du bien à acheter : nature (appartement, maison, terrain, etc), emplacement, équipements particuliers (cuisine intégrée, équipements de sécurité et d'aide à l'autonomie, etc.)
- le coût de l'acquisition en détaillant les frais de notaire, d'agence, etc.

2) le motif

- origine du besoin : remplacement d'un véhicule existant, évolution professionnelle nécessitant des déplacements, perte d'autonomie nécessitant un véhicule aménagé, etc.
- qui sera le conducteur habituel : le protégé, un proche, un prestataire, etc.

3) les parties prenantes

- l'identité du vendeur et l'existence ou non de liens avec le tuteur
- les coordonnées de l'agence immobilière et l'existence ou non de liens avec le tuteur
- les coordonnées de l'étude notariale destinée à rédiger les actes

4) les opérations de financement pressenties

- somme utilisable sur le compte courant
- liste des cessions de placement : retrait d'un Livret, rachat sur Assurance-vie, vente de parts de SICAV, etc.
- conditions de l'emprunt éventuel : identité du prêteur, type de taux (fixe, variable, capé ou non), taux, TEG, durée, assurance, montant des mensualités
- conditions de l'assurance de l'emprunt, en tenant compte de la situation médicale du protégé

5) la faisabilité budgétaire et/ou patrimoniale

- récapitulatif du budget annuel actuel du protégé : revenus, dépenses, capacité d'épargne disponible
- situation patrimoniale
- projections budgétaires intégrant les charges, le remboursement de l'emprunt ou/et la perte d'intérêts financiers due aux retraits sur les placements, les éventuels revenus locatifs, l'impact fiscal, ainsi que les facteurs particuliers tels que, par exemple, la retraite, la fin des études des enfants, le risque de décès du conjoint, etc.

La requête doit être accompagnée des justificatifs suivant :

- Copie de l'offre de vente comportant le prix négocié
- Documents justifiant du motif de l'achat (bail du logement actuel, éléments médicaux justifiant d'un déménagement, etc.)
- Avis d'expert déterminant la valeur du bien immobilier
- Copie du contrat de prêt prévu, et copie des conditions d'assurance de l'emprunt
- Copie du contrat d'assurance Multi-Risque Habitation prévu
- Projet de compromis de vente (attention à ne pas signer le compromis sans autorisation du juge : cf ci-dessous)

ATTENTION : Le problème du compromis de vente

Le tuteur ne peut pas signer une promesse de vente inconditionnelle sans l'accord du juge. En effet si ce dernier refuse cet achat alors le protégé devra indemniser le vendeur. Le juge doit donner son accord préalablement à l'établissement du compromis de vente (Cour de cassation. 1e chambre civ., 7 févr. 1984).

Pour contourner le problème posé par le délai d'obtention de l'accord du juge, certaines agences immobilières ou autres rédacteurs d’actes font parfois signer des compromis de vente sous condition suspensive de l'accord du juge des tutelles.
Or la jurisprudence est très claire sur ce point : un compromis de vente passé dans ces conditions est purement et simplement nul de droit (Cour de cassation - 1998). Et dans ce cas le vendeur est susceptible de se retourner contre le tuteur ou/et le rédacteur de l'acte pour demander des indemnités.

Par conséquent il n'existe qu'une seule bonne manière de procéder :
1- négocier le prix d'achat, demander une offre écrite au vendeur et rédiger le projet de compromis de vente
2- envoyer au juge des tutelles la requête d'autorisation d'achat en expliquant l'urgence de l'autorisation
3- signer le compromis de vente après réception de l'ordonnance d'autorisation

Jurisprudence :
- Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 5 avril 1995 - N° de pourvoi: 93-15572
- Cour de cassation, chambre civile 1, Audience publique du mardi 10 février 1998 - N° de pourvoi: 96-16614


Modalités :

La lettre doit être adressée en recommandé avec accusé de réception au tribunal d'instance en charge de la mesure de protection.