L’offre d’achat d’un bien immobilier : quelles conséquences ?

L’OFFRE D’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER : QUELLES CONSEQUENCES ?

Lors d’une vente immobilière et dans le cadre des négociations, l’acquéreur potentiel doit s’engager sur un prix. Cet engagement prend la forme d’une offre d’achat qui n’est pas sans risques, à plus forte raison en matière de tutelle et de curatelle.

Il faut s'interroger sur ce qu'est l'offre d'achat (I), pour comprendre que sa rupture n'est pas une démarche anodine (II).

  1. L’OFFRE D’ACHAT

L'offre d'achat est entourée par un cadre juridique (A), auquel sont attachées certaines specificités liées à la tutelle et à la curatelle (B).

  1.  Cadre juridique

 L’offre d’achat est souvent verbale.
Elle est parfois écrite, et dans ce cas, elle peut avoir une valeur contraignante si elle est acceptée par le vendeur.

En effet, une vente ferme peut théoriquement exister entre les parties à partir du moment où le vendeur va accepter l’offre d’achat écrite, en donnant son accord de manière formelle, sur la chose et sur le prix.
L’accord formel pourra résulter d’une signature précédée d’une mention d’acceptation de l’offre d’acquisition.

L’offre d’achat doit comporter un certain nombre de mentions, dont deux sont indispensables : la durée de validité et le prix proposé.
Il est conseillé d’y insérer notamment des clauses suspensives, les formalités de réponse du vendeur ou encore les conditions de la conclusion légale de la vente.

En tout état de cause, au stade de l’offre d’achat, aucune indemnité d'immobilisation ne pourra être exigée par le vendeur à l’acheteur potentiel, sous peine de nullité.

  1.  Spécificités liées à la tutelle et à la curatelle

Rappelons que les actes portant sur les immeubles sont des actes de disposition.
Si une vente ferme existait dans le contexte préalablement décrit, l’offre d’achat écrite pourrait en théorie s’assimiler à un acte de disposition.

1) En curatelle

En conséquence, la personne en curatelle ne pourra sans l’assistance du curateur, signer une offre d’achat, en qualité de vendeur ou d’acheteur.

L’assistance du curateur se manifestera par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée.

Si le curateur refuse son assistance à la signature, la personne en curatelle pourra demander au juge l’autorisation d’accomplir seule l’acte.

2) En tutelle

Le tuteur ne pourrait théoriquement, sans y être autorisé par le conseil de famille, ou à défaut le juge, concrétiser une offre d’achat écrite qui pourrait constituer un acte de disposition au nom de la personne protégée.

3) Logement de la personne protégée

Si le logement de la personne protégée, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, devait faire l’objet d’une offre d’achat écrite, théoriquement considérée comme un acte de disposition ; un accord du juge serait nécessaire.

 

  1. RUPTURE DE L’OFFRE

Il faut distinguer deux situations. Tout d'abord celle où l'offre écrite n'a pas encore été acceptée (A), puis celle où elle a été acceptée par le vendeur (B).

  1.  L’offre écrite n’a pas été encore acceptée

Dans ce cas elle peut être révoquée à tout moment, et l’acquéreur potentiel pourra se retirer librement de la vente et sans conséquences.

Il en sera de même si le vendeur fait une contre-proposition, ou s’il ne répond pas par écrit dans le délai mentionné dans l’offre d’achat par l’acheteur.

  1.  L’offre écrite a été acceptée par le vendeur

Dans cette situation cela peut poser de sérieuses difficultés en cas de conflit entre les parties, qui sont susceptibles de voir leur responsabilité engagée, en cas de défaillance; de l'acheteur (1), ou du vendeur (2).

1) Défaillance de l’acheteur qui a formulé l’offre écrite

Si on part du principe que la vente est formée dès lors qu’il y a un accord sur la chose et sur le prix, l’acheteur est engagé. Il ne pourrait donc pas renoncer librement à l’acquisition sans engager sa responsabilité. En théorie, le vendeur pourrait donc lui demander de respecter ses engagements et à défaut, exiger des dommages et intérêts.

L’acheteur pourrait toutefois se libérer, en se prévalant  notamment de conditions suspensives dans l’offre d’achat, ou de son droit de rétractation de sept jours.

En effet, si on considère l’offre d’achat comme une sorte d’avant- contrat l'acheteur pourrait se prévaloir du délai légal de rétractation de sept jours, dont il bénéficie en cas d’acceptation de son offre par le vendeur.

2) Défaillance du vendeur qui a accepté l’offre d’achat écrite de l’acheteur, de manière formelle

La vente est constituée dès lors qu’il y a un accord sur la chose et sur le prix, le vendeur est engagé. Il ne pourrait donc pas se refuser à exécuter la vente sans engager sa responsabilité. Il pourrait faire l’objet de poursuites et devoir verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

Le vendeur ne bénéficie pas d’un délai légal de rétractation de sept jours, contrairement à l’acquéreur.

En conclusion, il est préférable d’en rester au stade de l’offre verbale.

Si néanmoins l’offre écrite est choisie, Il convient de ne pas s’engager tant que toutes les conditions de l’acquisition ne sont pas clairement précisées.

Dans la plupart des cas, il conviendra d’être autorisé à vendre par le juge des tutelles, avant de valider une offre écrite.

Serge Laurent HALPERN