L'immobilier pour MJPM : L’usufruit et les majeurs protégés.

Il n’est pas rare pour un Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs (MJPM)  de devoir sauvegarder les intérêts d’une personne vulnérable, propriétaire de son  bien au travers d’un usufruit. 

Confronté à ce démembrement de propriété original, il est intéressant de se  demander quel impact l’usufruit peut avoir sur le déroulement de la mesure de  protection. 

L’équipe d’Horizons va tenter de vous informer au mieux sur les rapports entre  usufruit et protection des majeurs. 

Pour commencer qu’est-ce qu’un usufruit ? 

L'usufruit est un droit de jouissance d’un bien (ex : un appartement ou une maison),  son détenteur (l’usufruitier) peut utiliser celui-ci et en percevoir les fruits, c’est-à dire les revenus qu’il génère. Ce droit exclut pour l’usufruitier le pouvoir de disposer  du bien qui appartient au nu-propriétaire. 

Quelles sont les obligations de l’usufruitier à l’égard de son bien ? 

Il incombe à l’usufruitier le devoir de conserver le bien, afin que celui-ci soit remis  le jour venu en bon état au nu-propriétaire. Les travaux de réparation seront donc à  sa charge, à la différence des gros travaux qui eux, sont à la charge du nu propriétaire. Pour les charges de copropriété, le syndic appliquera cette logique et  est censé ventiler les charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon qu’ils  s’agissent de dépenses d’entretien courant ou de gros travaux.

Le majeur protégé usufruitier d’un bien sera par ailleurs redevable de la taxe  foncière et de la taxe d’habitation seulement s’il occupe le bien ; à contrario si le  bien est loué, la taxe d’habitation devra être réglée par le locataire. 

A noter que toutes ces règles sont de principe, mais l’usufruitier et le nu-propriétaire  ont pu prévoir d’autres modalités de répartition des charges entre eux. Dans ce cas,  le MJPM ne doit pas hésiter à vérifier ce que prévoit la convention d’usufruit sur ces  questions (dans le silence de celle-ci, ce sont les règles précitées qui s’appliquent). 

Quelles sont les modalités pour vendre un bien en usufruit ? 

Si un MJPM veut mettre en vente le bien qu’un de ses protégés détient en usufruit, il  devra obtenir obligatoirement l’accord du nu-propriétaire, à la différence de la mise  en location ou dans ce cas seul l’accord de l’usufruitier est nécessaire. S’il y a  plusieurs nus-propriétaires, un accord unanime de ces derniers sera nécessaire  pour vendre le bien. 

Cependant, si l’usufruitier souhaite vendre uniquement son usufruit, l’accord du nu propriétaire n’est pas obligatoire. 

A noter, qu’il est possible pour un nu-propriétaire de racheter les droits de  l’usufruitier. 

Si un majeur protégé occupe un bien qu’il détient en usufruit et qu’il doit le quitter  pour par exemple partir en maison de retraite, il lui est possible de vendre ses droits  au nu-propriétaire au travers d’un rachat d’usufruit. 

Cette opération permettra d’une part au majeur protégé d’obtenir de l’argent et  d’autre part donnera au nu-propriétaire le droit d’occuper (ou de louer) le bien. 

Combien l’usufruitier récupère d’argent en cas de vente ou de location du bien ? 

Si le bien est vendu, l’usufruitier recevra du prix de vente le pourcentage  correspondant à la valeur de son usufruit. Ce pourcentage est dégressif selon l’âge  du propriétaire. Si l’usufruitier a moins de 21 ans son usufruit représente 90% de la  valeur du bien, mais si le détenteur de l’usufruit est âgé de 92 ans ses droits ne sont  plus que de 10%. Le détail de ce barème est prévu par l’article 669 du CGI. 

En matière de location, L'usufruitier peut louer le bien immobilier sans demander  l'accord du nu-propriétaire (sauf s’il s’agit d’un immeuble à usage commercial,  industriel ou artisanal ou d’un fond rural) et percevra seul le montant des loyers. 

En conséquence de quoi, il peut dans certaines situations être plus avantageux pour  le Mandataire Judiciaire à la protection des majeurs qui cherche à améliorer le  pouvoir d’achat de son protégé de louer un bien dont l’usufruitier percevra seul les 

revenus locatifs plutôt que de le vendre ou dans ce cas une partie seulement du prix  de vente lui sera reversé. 

Pour savoir laquelle de ces options privilégier, différents paramètres rentreront en  ligne de compte comme l’âge de l’usufruitier, la rentabilité locative du bien, la  fiscalité applicable à chacune de ces deux opérations… 

Et la fiscalité dans tout ça ? 

En cas de vente, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont redevables de l’impôt sur les  plus-values. Comme il s’agit d’un démembrement de propriété, le prix de cession est  ventilé d’après le barème de l’article 669 du CGI mentionné plus haut. 

En ce qui concerne la location, les revenus locatifs étant reversés intégralement à  l’usufruitier, ce dernier sera de manière logique redevable seul de l’impôt sur le  revenu qui s’appliquera sur l’intégralité du revenu locatif, auquel on pourra tout de  même soustraire les charges déductibles. 

Enfin, pour ce qui concerne l’impôt sur la fortune Immobilière (l’IFI) que pourrait  payer l’usufruitier, cet impôt sera calculé sur la valeur en pleine propriété du bien.  Le nu-propriétaire n’aura quant à lui rien à déclarer. 

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