Problème d'achat d'un appartement (sous tutelle)

Bonjour,

nous sommes en train d'acheter un appartement à une dame sous tutelle et nous rencontrons des difficultés. La date de la signature devait avoir lieu la semaine dernière et a été au dernier moment annulée. Les conseils bienveillants sont vraiment les bienvenues, car nous sommes très inquiets pour la suite de notre projet.

La vendeuse est sous tutelle depuis plusieurs années et est en maison médicalisée depuis 4 ans (Alzheimer). Sa fille unique est sa tutrice. Elle a décidé de vendre l'appartement. Pour cela, la tutrice a fait une requête au Juge des Tutelles, afin d'obtenir une ordonnance l'autorisant à vendre.

L'ordonnance a bien été obtenue, mais elle ne vise pas l'article 426, comme le réclame notre notaire. Elle a été faite sous l'article 505. Cet article 426 dit grosso modo qu'il faut un certificat médical édité par un médecin, expliquant que l'état de santé de la vendeuse ne lui permettra plus de revenir dans son logement. Cet article est fait pour protéger au maximum et de conserver le logement le plus longtemps possible.

La tutrice est retournée voir le juge, afin de demander s'il était possible de faire une nouvelle ordonnance. Mais le juge ne veut pas en démordre et affirme que son ordonnance est conforme. Pour lui, l'ordonnance est conforme étant donné que l'appartement en vente n'est plus ni une résidence principale ni une résidence secondaire et que, de ce fait, l'article n'a pas besoin d'être visé. De l'autre côté, notre notaire nous affirme que l'acte ne peut pas se faire en l'état, car l'appartement est vendu comme une résidence principale (à la demande du notaire de la vendeuse) et qu'il faut donc viser l'article 426. En signant en l'état (s'il est possible de signer), nous risquons une nullité relative de l'acte .

Il est à noter qu'il y eu un précédent : l'appartement devait être vendu l'été dernier, mais le notaire des acquéreurs de l'époque avait tiqué sur la même chose et, après 4 mois de négociations infructueuses, les acquéreurs ont jeté l'éponge... Lors de la signature de notre compromis, le notaire de la tutrice avait dit qu'il ferait cette fois le nécessaire. Mais nous nous apercevons qu'il n'en est rien et que nous nous retrouvons dans la même situation.

Notre notaire a fait appel au CRIDON (Centre de Recherches, d'Information et de Documentions Notariales) pour avoir l'avis d'experts sur ce cas un peu pointu. La personne lui a confirmé qu'il faut bien viser l'article 426 pour pouvoir réaliser cette vente.

Nous nous demandons s'il n'y a pas une histoire de fiscalité là-dessous, qui pourrait expliquer cette impasse. L'article 426 dit qu'il doit être visé que le logement concerné soit une résidence principale ou secondaire. Le juge dit que l'appartement en question n'est pas son logement, puisque la vendeuse habite en maison de retraite depuis plusieurs années. Mais alors, si ce n'est pas un logement, qu'est-ce que c'est ? Y a-t-il une autre catégorie ??

Qu'en pensez-vous ? Avez-vous déjà vu ce type de cas ?

Merci en tout cas pour tous vos conseils. Cet appartement nous plaît vraiment et on ne comprend pas, pourquoi on ne peut pas signer au dernier moment. Nous avons de notre côté vendu notre appartement actuel et risquons de nous retrouver à la rue avec nos enfants dans quelques semaines si la situation s'éternise...

Je pense que le notaire de la vendeuse a indiqué que le bien cédé était la résidence principale afin d’exonérer l’opération de la plus value immobilière.

C'est effectivement un bon motif...
Il suffirait que le notaire dise les choses clairement...(au moins au vendeur)

Merci pour vos réponses.

Nous savons que c'est pour éviter de payer la plus value, mais dans tout les cas elle devra la payer car elle n'habite plus le logement depuis plus de 2 ans.

La question semble être, quel est statut fiscal de cet appartement? Si ce n'est ni une résidence principale ni une secondaire ( car elle ne pourra jamais y séjourner) ?

Bien que la question soulève des positions différentes, il faut considérer le dernier domicile avant l'entrée en maison de retraite comme résidence principale.
Par ailleurs, la personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées est exonérée de la plus-value pour la vente du logement qu'elle occupait avant son entrée.

Ah pardon, j'avais zappé le délai de 2 ans...