Les Mandataires judiciaires à la protection des majeurs et le squat des biens immobiliers des majeurs protégés

Il peut arriver aux Mandataires Judiciaires à la Protection des Majeurs de se retrouver confrontés au squat d’une maison ou d’un appartement appartenant à une personne protégée.
En effet, les biens immobiliers de majeurs vulnérables peuvent dans certains cas être vacants depuis plusieurs années, ainsi le risque de les voir squattés n’en est malheureusement que plus grand.
Cette situation bien que relativement rare n’en est pas moins extrêmement longue et complexe à gérer lorsqu’elle survient.
C’est pour cette raison que l’équipe d’Horizons a aujourd’hui souhaité rédiger cet article pour tenter de vous informer au mieux sur les procédures qui existent pour déloger les squatteurs du bien d’un majeur protégé et également vous donner quelques astuces pour éviter que cette fâcheuse situation ne se produise.

Un squat qu’est-ce-que c’est ?

Sur le plan juridique, un squat se définit comme l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui. Il s’agit concrètement de la prise de possession par un tiers d’un bien immobilier sans l’autorisation de son propriétaire légitime.
Deux éléments importants ressortent de cette définition.
Tout d’abord, elle vient exclure le cas du locataire qui ne règle plus son loyer ou dont le bail est arrivé à expiration et qui se maintient dans les lieux, puisqu’initialement ce dernier disposait bien d’un titre lui permettant d’accéder au logement. Conséquence de cette distinction, la trêve hivernale ne peut pas bénéficier aux squatteurs, puisqu’ils ne sont pas assimilables à des locataires.
Ensuite, puisqu’il s’agit de l’occupation du bien (et non du domicile) d’autrui, l’ensemble des biens immobiliers peu importe qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire peuvent être squattés et bénéficier des procédures visant à déloger les squatteurs que nous allons évoquer.

La procédure d’expulsion des squatteurs depuis la loi « anti-squat » de 2020 ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi dite « anti-squat », le législateur a créé une procédure permettant une expulsion des squatteurs en 3 jours en saisissant le préfet (au lieu des 2 années en moyenne observées quand la demande est faite devant les juridictions).
Concrètement, dès que le mandataire aura eu connaissance du squat du bien d’une personne protégée qu’il représente, il pourra saisir le préfet pour qu’il déloge les intrus.
Pour actionner cette procédure le représentant du propriétaire devra déposer plainte auprès du commissariat en se munissant d’élément prouvant que le bien est effectivement la propriété du majeur protégé (par exemple une facture d’électricité, une taxe foncière ou encore un titre de propriété).
En plus de cette plainte pour saisir le préfet, il faudra faire constater le squat par des officiers de police. Si ces derniers ne sont pas en mesure de venir rapidement, il est également possible de prendre rendez-vous avec un huissier pour établir le constat.
Une fois la plainte finalisée et le constat réalisé, la demande peut être envoyée au préfet qui aura 48h pour donner sa réponse. Il s’agit d’un pouvoir souverain du préfet qui va décider au cas par cas s’il faut ou pas ordonner l’expulsion. Si la réponse à la demande est positive, les squatteurs auront 24h pour libérer les lieux sans quoi ils seront expulsés par la force publique. Si la réponse est négative, il faudra alors passer par la voie judiciaire pour faire procéder à l’expulsion. A ce jour, on estime qu’environ 50% des demandes faites dans le cadre de cette procédure aboutissent.
Notons que le refus du préfet d’ordonner l’expulsion ouvre le droit pour le propriétaire de demander une indemnisation en raison du squat de son logement (le montant de celle-ci correspond au montant du prix du bien à la location qui n’aura pas pu être perçu durant la période pendant laquelle le bien a été squatté).

Dispose t-on vraiment de 48h après le début du squat pour initier cette procédure auprès du préfet ?

Cette question intéresse directement les Mandataires judiciaires à la protection des majeurs qui ne peuvent être que très difficilement informé de l’existence d’un squat dans les 48h après le début de celui-ci.
Pour répondre très clairement à cette question, non ce délai limite, qui voudrait que le propriétaire ou son représentant dispose d’un maximum de 48h après le début du squat, pour lancer une procédure auprès du préfet visant à déloger les squatteurs n’existe pas.
Cela a été confirmé de manière explicite par le Ministère du logement dans une réponse publiée au journal officiel le 14 juin 2016 « le délit de violation de domicile peut, tant que dure l'occupation illicite, être constaté en faisant application des dispositions de l'enquête de flagrance ». Autrement dit que le mandataire découvre le squat au bout d’une journée ou d’un mois, il pourra toujours faire une
demande au préfet (comme évoqué plus haut), afin d’expulser les squatteurs de la résidence de la personne protégée.
Cependant, même si ce délai ne pourra pas être opposé par le préfet au mandataire pour rejeter la demande, on peut noter que plus une situation de squat est ancienne, moins les demandes d’expulsion qui dépendent du pouvoir souverain des préfectures auront de chance d’aboutir.
C’est pour cette raison qu’en matière de squat la réactivité est toujours bénéfique au demandeur.

Les précautions à prendre pour éviter qu’un bien soit squatté

Tout d’abord l’aspect extérieur d’une maison peut alerter d’éventuels intrus sur le caractère inhabité du bien. C’est pour cette raison que quand cela est possible, il peut être bénéfique de faire tondre la pelouse ou retirer le courrier de la boite aux lettres.
Bien souvent, comme l’équipe d’Horizons a pu le constater, l’un des meilleurs moyens pour éviter le squat est de prendre attache avec les voisins, afin qu’ils puissent en cas d’activité « anormale » dans la maison donner l’alerte. Cette organisation d’un relais local dans le voisinage est extrêmement précieuse, puisque bien que le délai d’action de 48h pour lancer une procédure après l’intrusion des squatteurs n’existe pas, il est toujours mieux de réagir promptement afin d’éviter une installation trop longue du squat qui ne pourrait que compliquer par la suite l’expulsion.
Enfin, il existe des dispositifs de sécurisation des biens avec caméra et alarme qui permettent d’alerter automatiquement la police en cas d’intrusion. Ces dispositifs sont efficaces mais restent onéreux (environ 400euros pour l’installation et 40euros par mois).

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